找誰說理去？ 尤旭東：在地產(chǎn)股上賺不到錢
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日前，本人合家去1海濱城市旅游。路上收到1個(gè)知名臨海樓盤的廣告短信，出于對(duì)該樓盤的好奇，就決定轉(zhuǎn)道去看1下，不料這1看，竟成就了1樁交易--------交訂金、簽合同，幾乎是在瞬間完成。細(xì)節(jié)已無需描述，總之1句話：好房子的魅力，就是這樣無法抵擋！ 記得以前曾寫過1篇文章，題目是“追逐好股票，要有美國水手的精神”。現(xiàn)在看來，這句話用在好房子的身上，也同樣帖切。 在時(shí)下的中國，無論你在哪個(gè)城市行走，你都無法不感觸到民眾噴涌而出的購房需求。節(jié)節(jié)攀升的房價(jià)、火爆熱銷的樓盤，都只是現(xiàn)象的表層。 聯(lián)想到近期的股市，地產(chǎn)股是大盤指數(shù)躍上四零零零點(diǎn)大關(guān)之后牛的板塊之1，某龍頭股的股價(jià)近1個(gè)月的漲幅就達(dá)上揚(yáng)七成多。然而1個(gè)有趣的現(xiàn)象是，沒有在這波地產(chǎn)股大潮賺到錢的人，與徹底看不懂現(xiàn)今國內(nèi)樓市的人，基本上是同1批人。 表面看來，目前的地產(chǎn)股股價(jià)是高估的、泡沫化的。比如，拿大家都熟悉的pe來說，萬科a九八倍、金融街八三倍、金地九二倍！但如果從動(dòng)態(tài)的角度看問題，情況則完全不同。地產(chǎn)股中報(bào)業(yè)績的大幅攀升說明了問題，但還只是說明了1部分問題。拿某龍頭股的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來說，該公司預(yù)收帳款事實(shí)上遠(yuǎn)高于營業(yè)收入。換句話說，公司真正實(shí)現(xiàn)的銷售增長，遠(yuǎn)比報(bào)表確認(rèn)的營業(yè)增長要高得多！因?yàn)轭A(yù)售房款已滾滾到賬，加之下半年進(jìn)入密集結(jié)算期，今年地產(chǎn)股業(yè)績?cè)鲩L會(huì)更加超出預(yù)期。 其次，我國正處在人民幣升值周期的開始階段。房地產(chǎn)業(yè)作為人民幣升值受益大的行業(yè)之1，其影響將緩慢、且逐漸清晰地體現(xiàn)出來。再有，我國正處在1個(gè)資產(chǎn)價(jià)值重估的大背景中，其中，土地和房產(chǎn)作為主要資產(chǎn)將持續(xù)升值。雖然政府不斷采取各種宏觀調(diào)控政策控制房價(jià)，但由于土地資源稀缺，和巨大的居住需求相比，土地和住房供給都很有限。宏觀調(diào)控只能夠控制房價(jià)上漲的速度，難以逆轉(zhuǎn)上漲趨勢。 后，在影響經(jīng)濟(jì)走向的諸多變量中，有1句著名的話，“你可能被很多東西誤導(dǎo)，但人口結(jié)構(gòu)不會(huì)說謊”。由日本經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程來看，2次大戰(zhàn)結(jié)束后，隨著戰(zhàn)后的重建及受益于朝鮮戰(zhàn)爭與越南戰(zhàn)爭，日本展開了連續(xù)長達(dá)二零年的經(jīng)濟(jì)起飛期，隨著日本的戰(zhàn)后嬰兒潮（1般而言，泛指一九四六年至一九六四年出世的世代）陸續(xù)加入職場，這群生力軍為日本創(chuàng)造的生產(chǎn)力及消費(fèi)力，1舉將日本經(jīng)濟(jì)實(shí)力推升至僅次于美國的全球第2，這樣的黃金時(shí)代1直持續(xù)至八零年代末——日本經(jīng)濟(jì)泡沫破滅的前夕。之后隨著戰(zhàn)后嬰兒潮1代人逐漸進(jìn)入退休的準(zhǔn)備狀態(tài)，消費(fèi)需求開始下滑，加上過去十年來企業(yè)過度投資、生產(chǎn)力提升所造成供給過剩，終于導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)陷入往后長達(dá)一零年的經(jīng)濟(jì)迷失期。美國的人口年齡結(jié)構(gòu)較日本大約晚了一零年，所以經(jīng)濟(jì)的起飛在九零年代，也晚了日本一零年。 在過去二零年中，中國的人口結(jié)構(gòu)也發(fā)生了重大的變化，六零、七零年代嬰兒潮出世的1代人開始走向成熟，義務(wù)教育的普及使他們大多接受了良好的教育，并且在生活方式和消費(fèi)理念等方面都與其父輩大有不同。他們是投資、消費(fèi)的中國因素。 總之，行業(yè)景氣維持高位、rmb升值、地價(jià)持續(xù)上漲、特殊人口結(jié)構(gòu)所帶來的樓市需求是房地產(chǎn)板塊的主流。任何1次調(diào)控可能都將是房地產(chǎn)股的佳買入時(shí)點(diǎn)，這1點(diǎn)已經(jīng)為近年來房地產(chǎn)股票走勢充分證明并將繼續(xù)證明。